Conseils Transactions
- Faire l'acquisition de sa résidence principale ou opter pour un investissement locatif : un dilemme à examiner.
Débat perpétuel : Acheter sa résidence principale ou investir dans l'immobilier locatif ? Les experts immobiliers penchent généralement vers l'acquisition d'une résidence principale comme base stable du patrimoine. Cependant, cette approche n'est pas toujours idéale. Opter pour sa résidence principale peut restreindre la mobilité et affaiblir la capacité d'emprunt, compliquant ainsi de futurs investissements locatifs. Pour faire un choix éclairé, examinons les avantages et inconvénients de chaque option.
Ces deux choix se différencient principalement par la nature des rendements. Acheter sa résidence principale élimine les paiements de loyer à un propriétaire tandis que l'investissement locatif génère des revenus grâce aux loyers perçus des locataires.
Si vous empruntez une somme 300 k€ pour acquérir une résidence principale de valeur similaire, et si la valeur du bien reste stable au fil du temps, vous constaterez, après 20 ans, que votre patrimoine net immobilier s'élèvera à 300 k€ euros grâce au mécanisme de capitalisation.
En optant pour un investissement locatif plutôt que l'achat d'une résidence principale, vous demeurez locataire de votre résidence principale tout en percevant des loyers d'une propriété que vous possédez. Ces loyers peuvent contribuer partiellement voire totalement à couvrir votre prêt immobilier, en fonction du rendement locatif, et s'ils prennent en charge l'ensemble des charges et mensualités, vous parvenez à créer un investissement locatif autofinancé.
La décision repose sur le taux de rendement de votre investissement locatif. Si le rendement de votre investissement dépasse celui de votre rapport locatif actuel, et qu'il permet de couvrir vos frais de location, il peut être financièrement avantageux de privilégier l'investissement locatif. Par exemple, si vous êtes locataire d'un appartement à Paris (avec un rendement annuel de 2 %) et que vous envisagez un investissement locatif dans certaines villes d'Île-de-France (offrant des rendements annuels entre 3 et 10 %), cela pourrait être une option favorable sur le plan financier.
Pour approfondir cette idée, prenons l'exemple suivant : Lorsqu'une personne achète une résidence principale au prix de 300 000 € avec un taux d'intérêt de 4%, elle se retrouve à devoir débourser plus de 20 000 € pour le remboursement de son emprunt sur toute l'année. En revanche, si elle choisit d'investir ces 300 000 € dans une propriété locative dont le rendement (admettons 5%) est supérieur au rapport locatif (loyer annuel cc/ valeur de l’investissement) environ 4%, ses coûts se répartissent comme suit : 20 000 € (annuité) + 11 000 € (loyers) - 15 000 € (rendement du placement). Cette décision lui permettrait donc d'économiser 4 000 € par an.
L'investissement locatif ne se limite pas à la seule rentabilité d'un projet immobilier. D’autres contraintes sont à garder en tête :
Les marchés immobiliers varient : certains offrent des rendements modestes mais un potentiel de plus-value élevé, d’autres présentent l’inverse. Les rendements élevés peuvent aussi s’accompagner d’un risque de vacance locative.
Il est également important de considérer le temps à dédier à la gestion de biens locatifs. A noter que Chateauvieux conseil dispose d’une équipe spécialisée dans la gestion locative.
Ces deux situations sont également sujettes à des régimes fiscaux distincts, ce qui nécessite une attention particulière. L'achat d'une résidence principale est fiscalement neutre. Les économies réalisées sur les loyers ne sont pas soumises à l'impôt, et en cas de revente, les éventuelles plus-values sont exonérées d'impôt.
Tandis que l'investissement locatif subit une imposition plus significative. Deux types d'imposition sont à considérer :
- Le revenu foncier pour les locations non meublées.
- Le revenu BIC pour les locations meublées dans le cadre du régime LMNP.
De plus en cas de cession d’un investissement locatif, la plus-value est imposable.
Il est donc crucial d'intégrer les implications fiscales dans le calcul de la rentabilité d'un investissement locatif.
Dans la plupart des grandes agglomérations comme Paris, où les loyers sont encadrés en raison de la zone tendue, il est difficile d'atteindre une rentabilité immobilière plus avantageuse que celle de la location actuelle. Cela prend en compte non seulement le niveau de fiscalité en jeu, mais aussi le temps nécessaire pour gérer le bien.
En revanche, l'achat d'une résidence principale peut restreindre votre capacité d'emprunt. Alors que l'investissement locatif génère des revenus pour couvrir les mensualités de prêt, l'achat d'une résidence principale tend à épuiser cette capacité. Dans la plupart des situations, les mensualités de prêt représentent 35 % de vos revenus (taux d'endettement maximum), ce qui rend difficile l'obtention d'un nouveau prêt immobilier pour un investissement locatif, à moins d'une augmentation de vos revenus professionnels.
Également, l'achat d'une résidence principale vous contraint à une stabilité géographique et familiale. De plus, comme pour toute transaction immobilière, les frais de notaire, qui peuvent représenter 2 à 3 ans de mensualités en fonction de votre situation, doivent être pris en compte. Acquérir une résidence principale pour ensuite déménager rapidement n'est pas avantageux d'un point de vue financier, en plus de réduire la liquidité de votre épargne.
Enfin, notons que les augmentations des prix au mètre carré de la location ne suivent pas le rythme des coûts de financement, grâce à l'intervention de l'État qui régule la hausse des loyers. Cela rend la location plus avantageuse dans la plupart des grandes villes pour ceux qui recherchent des logements plus spacieux. À titre d'exemple, à Paris, il est envisageable d'agrandir son espace de vie de jusqu'à 80% par rapport à l’achat en résidence principale. Pour illustrer davantage, considérons ceci : pour acquérir un appartement de 30 mètres carrés à Paris sans apport, à un taux d'intérêt de 4%, il faudrait un revenu annuel brut de 75 000 €. En revanche, en optant pour la location, une personne pourrait envisager de louer un appartement de 55 mètres carrés dans la même ville.
Le choix entre l'achat d'une résidence principale et l'investissement locatif nécessite une évaluation minutieuse des rendements, des implications fiscales et de la capacité d'emprunt, tout en prenant en compte la mobilité, son espace de vie nécessaire et la gestion du bien. C’est pourquoi il est important de vous faire accompagner dans cette prise de décision. Chateauvieux conseil reste à votre disposition pour vous conseiller dans le cadre de vos investissements en prenant en considération votre situation.
Il est donc crucial d'intégrer les implications fiscales dans le calcul de la rentabilité d'un investissement locatif.
Dans la plupart des grandes agglomérations comme Paris, où les loyers sont encadrés en raison de la zone tendue, il est difficile d'atteindre une rentabilité immobilière plus avantageuse que celle de la location actuelle. Cela prend en compte non seulement le niveau de fiscalité en jeu, mais aussi le temps nécessaire pour gérer le bien.
En revanche, l'achat d'une résidence principale peut restreindre votre capacité d'emprunt. Alors que l'investissement locatif génère des revenus pour couvrir les mensualités de prêt, l'achat d'une résidence principale tend à épuiser cette capacité. Dans la plupart des situations, les mensualités de prêt représentent 35 % de vos revenus (taux d'endettement maximum), ce qui rend difficile l'obtention d'un nouveau prêt immobilier pour un investissement locatif, à moins d'une augmentation de vos revenus professionnels.
Également, l'achat d'une résidence principale vous contraint à une stabilité géographique et familiale. De plus, comme pour toute transaction immobilière, les frais de notaire, qui peuvent représenter 2 à 3 ans de mensualités en fonction de votre situation, doivent être pris en compte. Acquérir une résidence principale pour ensuite déménager rapidement n'est pas avantageux d'un point de vue financier, en plus de réduire la liquidité de votre épargne.
Enfin, notons que les augmentations des prix au mètre carré de la location ne suivent pas le rythme des coûts de financement, grâce à l'intervention de l'État qui régule la hausse des loyers. Cela rend la location plus avantageuse dans la plupart des grandes villes pour ceux qui recherchent des logements plus spacieux. À titre d'exemple, à Paris, il est envisageable d'agrandir son espace de vie de jusqu'à 80% par rapport à l’achat en résidence principale. Pour illustrer davantage, considérons ceci : pour acquérir un appartement de 30 mètres carrés à Paris sans apport, à un taux d'intérêt de 4%, il faudrait un revenu annuel brut de 75 000 €. En revanche, en optant pour la location, une personne pourrait envisager de louer un appartement de 55 mètres carrés dans la même ville.
Le choix entre l'achat d'une résidence principale et l'investissement locatif nécessite une évaluation minutieuse des rendements, des implications fiscales et de la capacité d'emprunt, tout en prenant en compte la mobilité, son espace de vie nécessaire et la gestion du bien. C’est pourquoi il est important de vous faire accompagner dans cette prise de décision. Chateauvieux conseil reste à votre disposition pour vous conseiller dans le cadre de vos investissements en prenant en considération votre situation.